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睿见丨谢常刚:基础设施公募REITs助推城镇化发展新动能

2020-11-13 22:05:58 浏览: 78 作者: 逍遥君
摘要:“近期,中国新型城镇化理论·政策·实践论坛2020——都市圈研究专题论坛在清华大学举行。本期内容为中信建投证券董事总经理谢常刚在论坛上所作的《基础设施公募REITs助推城镇化发展新动能》演讲。”谢常刚,中信建投证券董事总经理本文经专家审阅授权发布城镇化的建设必然带来基础设施的建设和发展,不管是交通,还是日常的水电气等城……

近期,中国新型城镇化理论·政策·实践论坛2020——都市圈研究专题论坛在清华大学举行。本期内容为中信建投证券董事总经理谢常刚在论坛上所作的《基础设施公募REITs助推城镇化发展新动能》演讲。

谢常刚,中信建投证券董事总经理

本文经专家审阅授权发布

城镇化的建设必然带来基础设施的建设和发展,不管是交通,还是日常的水电气等城市公共服务,以及环保设施类的项目建设,都需要用钱。那么,钱从哪儿来?

传统的方式包括:一是自有资金,来自政府或企业,但自有资金毕竟非常有限;二是借钱,从最近几年来看,地方政府以及企业的负债率都已处于高位,也相应带来了负债的风险和偿债的压力。三是上市,大家希望股票有更多的成长性,而基础设施项目的收入相对更稳定,很难像高科技类企业、生物制药类企业具有爆发性。

那么,REITs产品更多契合了基础设施的一些特点,通过REITs进行融资,也会给投资人提供一种投资品种。那么基础设施REITs怎么推动城镇化基础设施项目的发展,我主要从四个方面来介绍。

01

什么是REITs

REITs是一种不动产证券化产品,从美国引进。美国最先推动了REITs发展,最早是从商业地产领域开始发展起来,主要包括商场、办公楼、酒店等这一类成熟的不动产,通过租金的稳定收入回报,以及不动产资产价值的提升,为投资者带来较好的收益。

基础设施REITs是从不动产发展起来的,主要特征包括以权益型公开上市交易;其次是进行专业化管理,例如酒店、商场基本上都是由专业运营管理公司来管理,而不一定是业主经营;另外还有强制分红、税收优惠等。

从REITs整体架构来看,包括公司型和契约型。美国是公司型的,买REITs和买一个上市公司的股票完全一样,只不过在美国REITs里会有一些限制性条款,比如只能用于持有型的物业经营,而不是做建设开发;比如可分配利润必须90%以上用来分红,包括一些税收中性政策,区别于普通的上市公司。在亚洲,包括日本、新加坡和香港地区,主要是契约型REITs,实际上就是一个信托或者基金,买的是REITs的信托或者基金份额,而不是一个公司直接的股份。

睿见丨谢常刚:基础设施公募REITs助推城镇化发展新动能

图1 公司型REITs组织结构

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图2 契约型REITs组织结构

从REITs的发展来看,美国市场截至2019年底,总市值共1.3万亿美元;亚洲市场主要是在日本、新加坡和香港,总市值达2924亿美元,其中日本占了一半多的规模。

此外,REITs会有一些税收的中性政策,因为90%以上的净利润要进行投资者分配,所以对经营阶段的企业所得税进行减免,避免双重征费,这是REITs税收政策最核心的要点。

02

基础设施公募REITs试点政策

国内的基础设施公募REITs是今年新推出来的,有这样几个背景。一是相关的监管政策和研究已经积累了较为丰富的经验,一些基本条件已经基本成熟。二是大量的不动产、基础设施进入存量时代。

三是收益率曲线趋向交叉,之前中国在中高速增长阶段,债券利率相对是比较高收入的水平,收益率基本上在5以上,但是基础设施REITs、不动产REITs的收益率没有那么高,所以投资者很难去选择REITs产品;现在经济增速下行,整体收益率下行,目前债券收益率基本处于3到4的水平,REITs在收益率上已经具备一定优势,能够吸引投资者来参与。

为什么是基础设施先行,而不是从不动产、商业地产领域来推,其中有几个主要原因。一是在基础设施领域,政府、企业积累了大量经验,但同时也需要在投融资方面进行改革。二是阻力较小、难度较低,由于房住不炒的原因,不能通过房地产领域的融资品种创新来推动REITs。三是稳投资、补短板的有效融资手段。

基础设施REITs由国家发改委和证监会联合推动。首先,国家发改委要对项目和产业政策进行审核,证监会、交易所要对REITs产品所涵盖的资产证券化和公募基金进行审核。

从项目试点要求来看,重点支持七大区域,包括京津冀、雄安新区、长江经济带、粤港澳大湾区、长三角、海南自由贸易港等重点区域,支持国家级新区、国家级经济技术开发区开展试点。同时聚焦重点行业,优先支持基础设施补短板项目,第一类是仓储物流,第二类是公路、铁路、机场、港口项目,第三类是污水处理、固废处理等环保类项目,第四类是水电气热等城市公共服务项目,第五类是数据中心、人工智能等新基建,第六类包括5G、通信铁塔、物联网等,第七类是智能交通、智慧城市等。

当然,对于具体项目也有一些相应规定,主要包括几个方面。一是项目优质,产权明晰。二是运营时间原则上不低于三年,更多强调运营的稳定性,来验证收入稳定性的情况,测算收益。三是现金流稳定,投资回报良好,原则上预计未来三年的分配率不低于4;四是要求募集资金主要用于新的基础设施项目建设。同时,里面嵌套了REITs基金,以公募基金的形式来体现,在《公开募集证券投资基金运作管理办法》进行了相应规定。

关于基金发行和设立要求,一是募集资金的金额要高于注册规模的80%,募集资金规模不低于2亿元,投资人不少于1000人;二是定价要求完全遵循了IPO新股的定价要求,通过询价形式进行;三是向机构投资者网下的战略配售以及向个人投资者发行,都有相应的比例约定。同时,对于基金运作有相应要求,因为基金持有了最底层的基础设施投资项目,投资项目未来的运营和收益直接关系到投资人的收益情况。

03

基础设施REITs案例

由于我国基础设施REITs从5月试点办法征求意见稿发出之后到今天,所有的规则细则还没有最终完成,我们预计,可能年底之前基础设施公募REITs才能出来,所以在这里主要选择海外的一些产品进行案例介绍。

1.新加坡Keppel

第一个案例是新加坡吉宝的基础设施REITs,这在亚洲是最为典型的案例之一。吉宝包括两个REITs,一个是数据中心,IDC这几年随着互联网的发展,企业、政府事业单位有大量的互联网数据需求,但他们不会建自己的机房,而是委托外部运营或者是出租管理;另一个是吉宝的市政基础设施,主要包括能源、供水、供气这些基础设施范围。

吉宝数据中心REIT从设立开始,不断通过收购新的数据中心项目,来提升它的运营管理能力。2018年到今年8月份的整个收益率情况,实际相当于买一只股票,对于投资人来说,收益率在不断提升。除了参与每年的分红之外,二级市场的股价也在不断提升,所以才能吸引到更多的投资者参与。

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图3 吉宝数据中心收购史

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图4 吉宝数据中心REIT价格走势

再看市政基础设施REITs的相对收益率,二级市场的股价比较平稳,投资者基本上是靠分红来取得回报。

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图5 吉宝市政基础设施REIT价格走势

2.日本Japan Logistics Fund, Inc

第二个案例是日本物流基金,主要是物流产业园,服务于主要城市圈,该基金资产均由Mitsui资产管理公司开发建设,运营成熟后装入REIT,这就是之前讲到过的契约型REITs组织。这个项目的二级市场股价走势也相对稳定,而且近两年来看,收益率一直表现非常不错,每年的每股收益也在稳定增长。

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图6 JLF建设模式

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图7 JLF股价走势

3.日本HCM

第三个案例是日本的医疗设施,主要是养老,包括养老院以及一些医疗康复设施的项目,资产主要分布在东京和周边地区,服务于首都城市圈,通过不断收购发起人建成的现有养老医疗设施来扩大规模,通过市场化手段养老,利于降低政府和社会负担,对我国养老产业具有很强借鉴意义。从这几年的收益率情况来看,股价二级市场的表现也非常不错。

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图8 HCM价格走势

4.美国Public Storage

第四个案例是美国的仓储案例,主要集中在仓储物流,服务于居民日常生活、商业企业,为居民和企业提供便捷的保管和储存服务。十年的平均收益率达到了13.8%,股价表现也非常好,比绝大部分股票市场的上市公司表现都要好,每股分红也在逐年提升。

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图9 Public Storage 股价走势

5.美国 Equinix 数据中心REITs

第五个案例是美国 Equinix 数据中心,这也是全球最大的数据中心REITs。随着这几年数据中心的需求上升,它的每股分红收益率也在提升,二级市场的股价跑赢了绝大部分的股票。

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图10 Equinix股价走势

04

利用REITs助推城镇化建设

城镇化的基础设施公募REITs为什么能够起到相应作用?地方政府的负债率偏高,融资规模受到了很大限制,通过采取权益型的公募REITs有利于缓解地方政府的财政压力。REITs在建设期可以有前端的基金、政府债券等介入,运营成熟之后就可以发行REITs前端的投资和债务退出,即卖资产给市场投资人。从基础设施融资角度来说,未来会更多地通过权益性融资进行。

适合开展基础设施REITs的一些资产,也与地方城镇化的发展密切相关。第一类是公路、港口、机场、铁路等,第二类是电网管网,第三类是通讯设施,第四类是数据中心,第五类是物流中心,第六类是市政基础设施,包括水电气暖、污水处理、垃圾发电、固废处理等。第七类是产业园区。在城镇化发展过程中,地方政府有大量类似的基础设施项目可以做公募REITs,实现权益性的融资。

从操作方案来看,会涉及到基础设施的资产重组,REITs架构的搭建,相关中介机构的参与,项目试点在发改委、证监会、交易所的审核流程,以及后端操作定价和销售的一些工作。

文中配图来源于嘉宾演讲PPT,未经授权不得转载

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